- Онлайн-сервис, нотариус, банк: каждый проверяет своё, но никто не отвечает на главный вопрос
- Онлайн-сервисы: честная справка, но без выводов
- Нотариус: удостоверяет сделку, а не гарантирует чистоту квартиры
- Банк: проверяет объект ради своих денег
- Проверка квартиры перед покупкой: история, которую не покажет ни одна справка
- Что входит в проверку риелтором-юристом
- Цепочка сделок и эффект домино
- Почему риелтору платят, если справки можно собрать бесплатно
- Частые вопросы о проверке квартиры
- Выводы автора
Онлайн-сервис, нотариус, банк: каждый проверяет своё, но никто не отвечает на главный вопрос
Онлайн-сервис, нотариус и банк проверяют квартиру каждый со своей стороны и каждый ради своей задачи, но ни один из них не отвечает на вопрос, ради которого покупатель, по сути, и затевает всю эту проверку: не отберут ли у меня эту квартиру через год или через пять лет. Ответ на него даёт только риелтор-юрист, которого вы наняли, который работает на вас и отвечает перед вами за результат, а потому проверка квартиры перед покупкой без него остаётся набором справок, но не защитой вашего имущества.
Если вы рассчитываете закрыть вопрос за пять минут в приложении и всерьёз верите, что где-то на рынке эту работу делают бесплатно, да ещё и с личной ответственностью, эта статья вам будет неинтересна, и лучше сказать об этом сразу. Тем же, кто отдаёт себе отчёт, что квартира покупается один-два раза за жизнь и что ошибка в ней обходится в годы судов, дальше читать будет полезно.
Клиенты путаются в информации о проверках постоянно, я как риелтор-юрист в Ростове-на-Дону наблюдаю это изо дня в день, и дело тут не в невнимательности. Их путают банки, онлайн-платформы, отчасти нотариусы, а какие-нибудь блогеры и вовсе советуют проверить всё самостоятельно, с телефоном в руке и чашкой кофе. Путаются они не от невнимательности, а потому что их путают сами участники рынка: банки, онлайн-платформы, отчасти нотариусы и даже блогеры, которые советуют проверить квартиру самостоятельно, не вставая с дивана. Тема действительно запутанная, и разобрать её стоит по порядку, начав с того, в чьих интересах работает каждый из участников.
Онлайн-сервисы: честная справка, но без выводов
Реклама таких сервисов обещает ответить на пять вопросов и получить полную проверку объекта в ту же секунду, и звучит это заманчиво. Остаётся вопрос, который почему-то никто не задаёт вслух: кто в этой истории работает на вас, кто отвечает за проверку и есть ли на самом деле хоть какая-то гарантия.
Бросаться камнями в добросовестные сервисы, в том числе банковские, я не собираюсь: это законная и вполне качественная услуга в рамках своих возможностей. Сервис заглянул в реестр судов и показал решение, заглянул в базу ФССП и сообщил об исполнительном производстве, и за что купили, за то и продали. Но с этими же открытыми источниками работают нотариусы, банки и риелторы, и если кто-то намекает, что владеет секретной информацией, которой нет ни у кого больше, это повод насторожиться и, как правило, верный признак мошенника.
Что умеют онлайн-сервисы:
- проверять объект по открытым реестрам: ЕГРН, ФССП, суды;
- показывать аресты, обременения, исполнительные производства;
- выдавать выписки и справки в автоматическом режиме.
Чего они не умеют:
- анализировать полученные данные применительно к вашей ситуации;
- подсказать, как выстроить расчёты в конкретной сделке;
- увидеть риски, которые проявятся уже после покупки;
- отвечать за конечный результат.
Хорошо это видно на сравнении с медицинскими анализами. Человек сдаёт кровь, получает бумажку с показателями, смотрит на лейкоциты, мочевину, кислотность, и всё в ней правда, но что эта правда даёт ему лично, если он видит отдельные цифры и не понимает, что они значат вместе? Такой документ адресован врачу, а не пациенту, потому что требует профессиональной интерпретации. С онлайн-проверкой квартиры происходит то же самое: арестована квартира или нет, видно сразу, это самое страшное, что торчит на поверхности, тогда как основная масса рисков и нюансов на поверхности не лежит. И речь не только о рисках, потому что часть найденного можно исправить, улучшить и обыграть в пользу клиента.
Простой пример. Представьте сделку, в которой продавцу за восемьдесят, выписки чистые, сервис показал зелёный свет, и покупатель собирается рассчитаться наличными через банковскую ячейку, как это делали десятилетиями. Если через полгода родственники продавца заявят, что в момент подписания договора он не осознавал значения своих действий, зелёная справка ничем не поможет. Опытный юрист в такой сделке предложит другой порядок расчётов: аккредитив, сервис безопасных расчётов и электронную регистрацию в «Домклик» или другом банке, потому что при наличном расчёте позиция покупателя в споре о недействительности сделки заметно слабее, а платёжные документы, подтверждающие, что сделка состоялась и деньги дошли по назначению, оспаривающей стороне опровергать намного сложнее. Исход, разумеется, зависит от конкретных обстоятельств, и абсолютных гарантий не даёт никто, но именно такие мелочи отличают сухую справку от профессиональной проверки.
Нотариус: удостоверяет сделку, а не гарантирует чистоту квартиры
В прессе последнее время нотариат преподносят чуть ли не как замену любой другой проверке: мол, нотариусы добиваются обязательного удостоверения всех сделок и готовы взять на себя проверку объектов целиком. Как обстоит дело сейчас, чётко написано в приказе Минюста. Нотариус заказывает выписку из ЕГРН, смотрит, кто зарегистрирован в квартире, читает документы, которые принёс продавец, устанавливает личности сторон. Дееспособность продавца он тоже оценивает, но на глаз, нотариус всё-таки не врач, и полной проверкой объекта всё это назвать нельзя.
Границы его возможностей тоже понятны: он работает с теми же открытыми источниками, что и онлайн-сервисы, и не оценивает риски владения квартирой после сделки, например оспаривание сделок продавца в рамках его будущего банкротства, где подозрительными суд может признать сделки, совершённые за срок до трёх лет. Полноценной проверки объекта он провести просто не в состоянии, хотя бы потому, что у него нет для этого ни времени, ни ресурсов.
Отсюда следует парадокс, о котором стоит сказать прямо: по существу проверка нотариусом от онлайн-проверки отличается мало. Ответственность нотариуса при этом действительно выше, он отвечает за ошибку всем своим имуществом, но по моим наблюдениям, дел, в которых покупатель, потерявший квартиру, смог бы доказать причинную связь между действиями нотариуса и утратой права собственности, на практике почти не встречается. Это не упрёк нотариусам, а констатация того, где заканчивается их зона ответственности.
Банк: проверяет объект ради своих денег
Банк работает не на вас, и это не обвинение, а устройство его бизнеса: он выдал деньги, и всё его внимание дальше сосредоточено на возврате этих денег. Поэтому его проверки касаются его залога, а не вашей безопасности. Он смотрит на объект, чтобы обезопасить кредит, оценивает вашу платёжеспособность, проверяет юридическую чистоту в пределах своих кредитных рисков, а остаточный риск нередко перекладывает на страховую компанию.
Ипотечный заёмщик обычно воображает себя хозяином с момента получения ключей, и по закону так оно и есть, вы собственник. Но пока кредит не погашен, квартира находится в залоге, и по ощущению от происходящего вы остаётесь чем-то вроде очень ответственного арендатора, которому нельзя ни продать, ни перепланировать без согласия банка. Банку при этом, откровенно говоря, безразлично, что завтра в вашей квартире может обнаружиться человек, отказавшийся от приватизации, с правом пожизненного проживания: договор у банка с вами, а не с квартирой.
Что банк не проверяет: риски владения после погашения кредита, права третьих лиц, которые могут проявиться позже, и ваши интересы как покупателя за пределами кредитной сделки.
Проверка квартиры перед покупкой: история, которую не покажет ни одна справка
Несколько лет назад мне позвонила собственница и предложила взять в продажу трёхкомнатную квартиру в сталинском доме в центре Ростова. Предложение было из тех, от которых теплеет на душе: сильный дом, сильная локация, хозяйка сама выбрала меня и готова была обсуждать сроки. Но я давно усвоил, что чем заманчивее предложение, тем внимательнее его нужно рассматривать, и перед тем как взять квартиру в работу, я проверяю не только документы, но и мотивы продажи, и историю объекта, причём не ту, что читается в бумагах, а ту, что вытаскивается из живого разговора, так что это, если угодно, следствие в хорошем смысле слова.
В документах меня зацепило первое же: всего пару месяцев назад квартира была подарена дочерью маме, той самой женщине, которая сидела передо мной. Сам по себе договор дарения ещё ничего не доказывает, семьи переоформляют имущество по десятку причин, но я стал расспрашивать, и картина начала проступать. Оказалось, что десять лет назад мама сама, по доброй воле, подарила эту квартиру дочери, чтобы та стала её владелицей и жила в ней, а дочь потом уехала в другой город, занялась бизнесом и задолжала крупные суммы нескольким банкам. И вот теперь, чтобы квартира не попала в конкурсную массу при грядущем банкротстве, дочь вернула её маме, а мама должна была как можно быстрее её продать.
Прикиньте, что получил бы покупатель этой квартиры. Чистую выписку, отсутствие арестов, живую хозяйку, готовую подписать договор хоть завтра. А через какое-то время к нему пришёл бы финансовый управляющий с требованием признать недействительным безвозмездное возвращение квартиры маме, потому что сделка должника, совершённая незадолго до банкротства в пользу близкого родственника, оспаривается именно в рамках банкротства, где срок подозрительности может достигать трёх лет. Покупатель оказался бы в споре, где ему пришлось бы доказывать свою добросовестность, и произошло бы это на фоне истории, которая выглядит как хрестоматийная схема вывода имущества. Чем закончился бы такой спор, зависело бы от обстоятельств, но покупать квартиру ради того, чтобы годами защищать её в судах, никто не собирался.
Теперь о том, кто бы это увидел. Онлайн-сервис показал бы два дарения с датами, потому что они есть в выписке о переходе прав, но не объяснил бы, зачем они сделаны и чем это грозит. Нотариус, придирчивый и внимательный, мог бы докопаться до причин продажи, однако эта продавщица к нотариусу бы просто не пошла: продажа такой квартиры не требует обязательного нотариального удостоверения, а значит, добровольно идти туда, где могут задать лишние вопросы, ей было незачем. Банк смотрел бы на залог и на заёмщика. Правду о происходящем вытянул только разговор, потому что в разговоре человек объясняет, а справка констатирует.
Эксклюзивный договор я с этой собственницей не подписал. Именно поэтому я и говорю, что хороший риелтор-юрист отличается от сервиса не скоростью, а способностью услышать то, о чём справка молчит.
Что входит в проверку риелтором-юристом
Все перечисленные проверки, и сервисов, и нотариуса, и банка, объединяет одно: они выявляют препятствия к совершению сделки. Проверка риелтора-юриста устроена иначе, потому что охватывает риски, связанные не с приобретением квартиры, а с владением ею, и делится на два направления, проверку собственника и проверку объекта, которые я связываю анализом в единую картину.
Вот часть того, что входит в такую проверку:
претензии и права третьих лиц;
обременения и скрытые аресты;
материнский капитал и невыделенные доли детей;
критерии банкротства физических лиц и их применение к продавцу;
история титула за последние 10–15 лет и мотивы каждой передачи права;
судебные споры вокруг квартиры или частного дома;
личная встреча с собственником и беседа о причинах продажи;
статус продавца в различных списках, включая, к примеру, список иностранных агентов;
контроль всей цепочки сделок;
постобслуживание: решение проблем, которые проявятся после сделки.
По итогам проверки клиент получает Паспорт безопасности объекта, документ, где зафиксирован каждый этап, и это лишь малая часть пунктов, по которым я проверяю недвижимость лично.
Цепочка сделок и эффект домино
Сделки сейчас чаще всего идут цепочкой: чтобы купить квартиру, нужно сначала продать другую, и деньги одной сделки становятся деньгами следующей. Поэтому спокойным можно быть только тогда, когда в порядке все звенья, вплоть до самого первого. Если рассыплется хоть одно, начнётся эффект домино, и вам придётся ходить по судам и доказывать, что вы не верблюд, хотя лично к вашему звену претензий может и не быть.
Поэтому риелтор проверяет цепочку целиком, включая участников, которые решили действовать самостоятельно, без специалиста, и я обязан посмотреть, не является ли такой участник источником проблем для остальных. Онлайн-сервис такой задачи не ставит, нотариус видит только свою сделку, а банк только свой залог.
Почему риелтору платят, если справки можно собрать бесплатно
Риелтор, по сути, единственный участник, которому платят не за операцию, а за результат. Справки из открытых источников я, конечно, тоже соберу, но платите вы за безопасно совершённую сделку и за спокойное владение квартирой потом. Серьёзный риелтор отвечает за постобслуживание и будет разгребать вместе с вами всё, что вылезет после сделки, а значит, ему жизненно важно, чтобы ничего не вылезло. К этому добавляются репутационные риски, которые для профессионала значат едва ли не больше денег.
В моём случае покупатель или продавец на вторичном рынке платит 3% от суммы сделки, и комплексная юридическая проверка объекта входит в эту комиссию, отдельно я её не продаю. И здесь я возвращаюсь к правилу, которое проверяется на практике без всякой юриспруденции: смотрите, в чьих интересах работает тот, кто вас проверяет, и если вы ему не платите, он работает не на вас.
Частые вопросы о проверке квартиры
Можно ли проверить квартиру только через онлайн-сервис?
Можно, но это будет лишь фрагмент полной проверки: сервис даст справки из открытых источников, однако не выяснит мотивы продажи, не оценит чистоту предыдущих сделок, не применит найденное к вашей ситуации и не отвечает за последствия.
Нотариус проверяет квартиру лучше риелтора?
Нотариус работает с теми же открытыми источниками, что и сервисы, и хотя его ответственность выше, доказать причинную связь между его действиями и потерей права собственности на практике очень трудно.
Банк проверяет объект перед ипотекой, этого достаточно?
Недостаточно, потому что банк проверяет объект, чтобы защитить свои деньги, а не вашу жизнь в этой квартире, и после погашения кредита все риски владения остаются на вас.
Что даёт проверка риелтором, чего не дают другие?
Риелтор проверяет не только препятствия к сделке, но и то, что проявится позже: он учитывает информацию, выявленную в личной беседе и недоступную сервисам и банкам, контролирует всю цепочку сделок и отвечает перед вами за результат.
Как скрытые схемы, вроде дарения перед банкротством, обнаруживаются при проверке?
Чаще всего по истории титула и по разговору с продавцом: договор дарения перед продажей или тем более два договора дарения подряд между близкими родственниками и продажа сразу после них требуют объяснения, а объяснение можно получить только в беседе, справка его не даёт.
Зачем платить риелтору, если информацию можно собрать самому?
Собрать справки можно самому, а вот проанализировать их так, чтобы увидеть риск, и нести за вывод ответственность, самостоятельно не получится, ведь вы платите за безопасную сделку и спокойное владение, а не за бумаги. Есть и вторая причина, о которой покупатели обычно не задумываются: вам как покупателю собственник даже в личной беседе почти никогда не расскажет, зачем он продаёт на самом деле, а если за продажей стоит что-то неправовое, например желание вывести квартиру из-под будущего банкротства, то тем более промолчит, потому что вы для него сторона сделки, человек с противоположным интересом. Риелтор-юрист для собственника третье лицо, с которым не нужно торговаться и перед которым не нужно казаться безупречным, поэтому разговорить продавца ему заметно проще, и хороший специалист умеет услышать в этом разговоре то, что не попадёт ни в одну справку.
Как понять, работает ли этот человек в моих интересах?
Задайте себе простой вопрос: плачу ли я ему, и если ответ отрицательный, он работает на собственные интересы или на интересы того, кто ему платит.
Выводы автора
Обращаясь за проверкой квартиры перед покупкой куда угодно, будь то сервис, нотариус или банк, сначала выясните, в чьих интересах действует этот участник и где проходит граница его проверки. Онлайн-сервис честно собрал данные, но не сделал выводов и не отвечает за последствия. Нотариус даёт высокие гарантии в пределах своих полномочий, но работает с теми же источниками и отвечает так, что взыскать с него на практике почти нереально. Банк обезопасил свои деньги, а не вашу жизнь.
Историю с двумя дарениями я привёл не для красного словца: она показывает, что главное в проверке лежит не в бумагах, а в том, что стоит за ними, и достаётся тому, кто задаёт вопросы и умеет слушать ответы. Грамотный риелтор-юрист, которого вы наняли, проверяет правовые и финансовые риски и просто человеческие обстоятельства, которые выясняются только в беседах и переговорах, и смотрит не только на момент сделки, но и на то, что будет после неё. Насколько надёжным окажется ваше владение этой квартирой, вот главный вопрос, на который отвечает полноценная проверка.
Если вы ищете специалиста, а не волшебника, напишите мне в Telegram или в Max, и мы начнём с разбора вашей ситуации.
Александр Лысенко
Эксперт-аналитик рынка недвижимости, риэлтор-юрист в Ростове-на-Дону.
Обсудим вашу ситуацию:
Связь: +7 (918) 528-40-00 (Звонки, WhatsApp, Telegram, MAX).
Офис: Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 120 (центр города).
Формат: Личная встреча по предварительной договоренности или онлайн-разбор по видеосвязи.